Cómo tributa la venta de una vivienda en el IRPF
En 3 pasos vamos a explicar cuanto hay que pagar en la declaración de la renta la venta de un inmueble.
1º Cálculo del valor de adquisición actualizado.
Para calcular el valor de adquisición actualizado, multiplicamos el coste de adquisición* de la vivienda por el coeficiente de actualización según el año de adquisición. Dicha tabla aparece al final de este artículo, con ella podremos calcular la tributación en el IRPF de 2013, es decir, la declaración de la renta que presentamos en 2014.
*Coste de adquisición: incluye todos los gastos de la compra, es decir, incrementan dicho valor antes de aplicar el coeficiente. Entre los gastos de compra habituales que debemos tener en cuenta están: el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se pagó por la compra, notaría, registro de la propiedad y comisión de agencia inmobiliaria.
Vamos a verlo con un ejemplo. Suponemos que en el 2011 vendemos por 140.000 € un piso que compramos en el año 1998 por 60.000 €.
Si consultamos la tabla de coeficientes de actualización, a los inmuebles adquiridos en 1998 le corresponde el 1,2657. Por tanto, el valor de compra actualizado es:
Valor de compra actualizado = 60.000 x 1,2657 = 75.942€.
Nota: Para no complicar el ejemplo, no hemos puesto los gastos, pero no hay que olvidar incluir todos los gastos de la compra y de la venta, pues estos minoran la ganancia obtenida y por tanto rebajarán la factura fiscal.
2º Cálculo de la ganancia.
Siguiendo con el ejemplo anterior:
La ganancia se calcula por la diferencia entre el valor de venta* y el valor de adquisición actualizado.
Ganancia fiscal= 140.000 – 75.942= 64.058 €
*El valor de venta: es el importe cobrado menos los gastos pagados de la venta, es decir, disminuyen el importe de la misma. Entre los gastos más corrientes podemos tener, los del notario y la “plusvalía” que se paga en el Ayuntamiento o Impuesto sobre el Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y comisión de la agencia inmobiliaria, si la venta se ha hecho a través de un agente inmobiliario. Todos los gastos deben estar debidamente justificados con su correspondiente factura.
En este segundo paso hay 2 particularidades que pueden complicar el cálculo bastante:
- La venta de la vivienda habitual cuando reinvertimos el dinero obtenido en comprar otra vivienda. Estudiaremos este caso más detalladamente en otro artículo.
- Viviendas adquiridas antes del 31/12/1994. Estudiaremos este caso más detalladamente en otro artículo.
Nuestro ejemplo no se encuentra en ninguno de los 2 supuestos comentados, por lo que seguimos con el punto 3º.
3º Cálculo del impuesto o cantidad a pagar.
Una vez que tenemos la ganancia calculada del paso anterior, la dividimos en dos tramos, de forma que los primeros 6.000 euros de ganancia tributan al 19% y el resto al 21%.
Por tanto, si seguimos con nuestro ejemplo:
6.000 x 19% = 1.140€
64.058 – 6.000 = 58.058
58.058 x 21% = 12.192,18€
Así pues, pagará 1.140 + 12.192,18 = 13.332,18€
Pero, si la venta se realiza durante el 2012 y 2013, recuerde que los nuevos tipos impositivos para las ganancias de patrimonio y rentas del ahorro son los siguientes:
Base del Ahorro hasta € | Cuota Íntegra Estatal € | Resto Base Liquidable € | Tipo aplicable Estatal (%) |
0 | 0 | 6.000,00 € | 21 |
6.000,00 € | 1.260,00 € | 18.000,00 € | 25 |
24.000,00 € | 5.760,00 € | En adelante | 27 |
Por tanto, si vendemos un año más tarde, con la misma ganancia de 64.058 € del ejemplo anterior, pagaremos en total 16.575,66 euros que son:
5.760 € por los primeros 24.000 €
64.058 – 24.000= 40.058
40.058 x 27%= 10.815,66 €
Así pues, pagará 5.760 + 10.815,66= 16.575,66 €
Es decir, aplazar la venta, con la misma ganancia, nos ha costado 3.243,48 euros más de impuestos.
16.575,66 (año 2012) – 13.332,18 (año 2011)= 3.243,48 €
ANEXO I
Año de adquisición | Coeficientes |
1994 y anteriores | 1,3167 |
1995 | 1,3911 |
1996 | 1,3435 |
1997 | 1,3167 |
1998 | 1,2912 |
1999 | 1,2680 |
2000 | 1,2436 |
2001 | 1,2192 |
2002 | 1,1952 |
2003 | 1,1719 |
2004 | 1,1489 |
2005 | 1,1263 |
2006 | 1,1042 |
2007 | 1,0826 |
2008 | 1,0614 |
2009 | 1,0406 |
2010 | 1,0303 |
2011 | 1,0201 |
2012 | 1,0100 |
2013 | 1,0000 |